Drie jaar geleden, op 1 november 2023, ontvingen we ons persoonsnummer. We zijn dus alweer drie jaar officieel Zweedse inwoners! Met dat persoonsnummer begon ook onze huizenjacht. We hebben veel huizen bezichtigd en kochten een fijn huis in Dalarna waar we nog steeds met veel plezier wonen.

En dit jaar kochten we nog een huis dat we verhuren als vakantiehuis. Maar waar let je nou op als je een huis gaat bezichtigen in Zweden? In dit blog hebben we 13 punten op een rij gezet voor als jij ook een huis wilt kopen in Zweden en wilt weten waar je op moet letten.

1. Verwarming

In de meeste delen van Zweden is het in de winter net even wat kouder dan in Nederland. Je wilt er natuurlijk wel warmpjes bij zitten, dus het is heel belangrijk om te kijken hoe een huis verwarmd wordt. Is er een houtkachel? Is deze gekeurd en onlangs nog geveegd?

En zijn er daarnaast nog andere verwarmingsbronnen? In Zweden ben ik nog geen cv-ketel tegengekomen. De meeste huizen worden verwarmd met bijvoorbeeld elektrische kacheltjes, luchtwarmtepompen, lucht-waterpompen of een bergwarmtepomp. Maar er zijn nog veel meer systemen. Vooral in oudere huizen kan je indrukwekkende systemen tegenkomen zoals grote oliekachels.

Wij hebben thuis een bergwarmtepomp en dat is erg comfortabel. Dit systeem haalt warmte uit de grond en verwarmt daarmee het huis. Het huis is daardoor continu op een aangename temperatuur. Daarnaast hebben we thuis ook een houtkachel. Meer voor de gezelligheid en om bij te verwarmen als het heel koud is. Maar het is ook fijn dat je altijd je huis kunt verwarmen ook als de stroom uitvalt en de bergwarmtepomp niet meer werkt.

In ons vakantiehuis is het weer anders geregeld. Daar hebben we een luchtwarmtepomp in de woonkamer. Een soort airco die verwarmt en warme lucht de woonkamer inblaast. Daarnaast hebben we radiatoren die zowel elektrisch als door middel van een houtkachel verwarmd kunnen worden. Als er gasten zijn, kunnen ze de haard aansteken en wordt het water dat door de radiatoren stroomt verwarmd door het vuur. Maar ga je een dag op pad en zakt de temperatuur onder een bepaald aantal graden, dan wordt het water elektrisch verwarmd. Op die manier blijft het ook als je weg bent warm genoeg in huis.

Mooie systemen allemaal, maar als je een huis gaat kopen in Zweden, is het heel belangrijk om hier goed naar te kijken. Hoe oud zijn de systemen en gaan ze naar verwachting nog lang mee? Worden ze onderhouden? Werken ze goed? Zijn ze energiezuinig? En wat kost het als je een systeem wilt laten vervangen? Ons bergwarmtesysteem is comfortabel, maar ook erg prijzig! Het systeem dat er was toen we het huis kochten, was oud en we wisten dat we dat op korte termijn zouden moeten vervangen. Vorig jaar hebben we dat laten doen en dat kostte ons afgerond € 10.000. Dit zijn serieuze kosten en dat wil je van tevoren weten en er rekening mee kunnen houden.

2. Warm water

Ook het warme water kan op verschillende manieren geregeld zijn. Ook hier is het weer goed om te kijken wat voor een systeem het is, of het naar behoren werkt en hoe oud het systeem is. Daarnaast is het belangrijk om te kijken of het systeem geschikt is voor jou. In Zweden zie je bijvoorbeeld nog regelmatig boilers hangen die zorgen voor warm water. Maar de ene boiler is de andere niet. Zo verschillen ze qua inhoud en hoe kleiner de inhoud, hoe minder warm water er wordt opgeslagen. Heb jij een groot gezin en wil iedereen bijvoorbeeld ’s ochtends douchen? Dan moet de boiler dat wel aankunnen.

3. Isolatie

Je kan nog zo’n goed verwarmingssysteem hebben, maar als het huis niet goed geïsoleerd is, ben je die warmte weer zo kwijt. Net zoals in Nederland, werken ze hier met een energielabel. Bekijk deze en vraag daarnaast na bij de makelaar hoe het huis geïsoleerd is. Kijk zelf ook naar bijvoorbeeld de ramen en naar wat voor een soort glas erin zit.

Daarnaast is het goed om te vragen hoeveel elektra de huidige eigenaar verbruikt. Dit hoeft natuurlijk niet representatief te zijn voor je eigen verbruik, maar geeft je wel een goede indruk van of het verbruik hoog is of niet. Vraag het liefst naar gegevens van meerdere jaren, want de ene winter is de andere niet. Als er net een milde winter is geweest, lijkt het verbruik misschien gunstiger dan dat het daadwerkelijk is.

Elektra is duur in Zweden en bovendien betaal je meestal wat je de maand daarvoor daadwerkelijk hebt verbruikt. Dit is dus anders dan in Nederland waar je vaak een gemiddeld bedrag betaalt. Het heeft voordelen, want je betaalt dus nooit te weinig en krijgt dus geen naheffingen. Het nadeel is dat je vooral in de winter hoge rekeningen hebt.

4. Water

Nog iets om na te vragen is hoe het drinkwater geregeld is. Is het huis aangesloten op het gemeentelijke water of heeft het een eigen waterbron? Als het via de gemeente gaat, betaal je daar per maand voor. Gaat het via een eigen bron, dan heb je geen vaste maandelijkse kosten, maar zijn er weer andere dingen om rekening mee te houden. Is het water bijvoorbeeld geschikt om te drinken? Je kan in Zweden heel makkelijk een watertest laten doen. Er zijn verschillende partijen die dit aanbieden. Heeft de huidige eigenaar dat laten doen? En wat was de uitslag? Hou er ook rekening mee dat als je het huis koopt en je dus een eigen bron hebt, je ook zelf het water moet testen. De kwaliteit van het water kan namelijk veranderen. Het advies is om dat één keer in de drie jaar te doen en kost, afhankelijk van wat en waar je het laat testen, minimaal € 100,-.

Verder is het interessant om te vragen wat voor een soort bron het is? Gegraven of geboord? Een gegraven bron is vaak gevoeliger voor vervuiling. En vergeet ook niet naar de pomp te kijken die het water omhoog pompt. Hoe oud is die en werkt hij nog goed?

5. Riolering

Ook bij de afvoer van het water is het de vraag hoe dit geregeld is. Door de gemeente of wordt het verzameld in een septic tank? Bij een septic tank is het belangrijk om te vragen wat voor een tank het is en hoeveel kamers het heeft. Veel gemeentes willen bijvoorbeeld driekamertanks. Heeft het huis dat niet, dan is de kans groot dat je de tank op termijn verplicht moet laten vervangen. Een flinke kostenpost van zeker € 10.000,- of meer.

Maar ook als het wel een driekamertank is, is het goed om na te vragen hoe oud hij is, of ze iets kunnen zeggen over de kwaliteit, of het systeem voldoet aan de wensen van de gemeente en hoe het in zijn werk gaat met het legen. Wij hebben in ons eigen huis ook een septic tank en die wordt in principe 1 keer per jaar geleegd door de gemeente. Maar het is een kleine tank en voor ons met vier personen is één keer per jaar legen niet voldoende. Wij moeten daar dus zelf eens in de zoveel tijd een bedrijf voor bellen en dus ook extra betalen.

6. Bouwkundige staat

Hoe is de bouwkundige staat van het huis? Hoe ziet de buitenkant en binnenkant eruit, is het hout goed onderhouden, is er houtrot, zijn er lekkages (geweest), hoe is de elektrische installatie, hoe oud is het dak en ga zo maar door. In Zweden komt het best vaak voor dat de verkoper het huis al bouwtechnisch heeft laten keuren en dat er dus al een bouwtechnische keuring is. Vraag dit na en lees het rapport goed. Daarnaast is het ook heel gebruikelijk dat je nog even contact opneemt met de bouwkundige om eventuele vragen te stellen. Kijk goed of echt alles onderzocht is door een bouwkundige en heb je het idee dat je nog informatie mist of twijfel je over de inhoud van het rapport? Je mag altijd zelf ook een bouwkundige inschakelen.

Is er geen bouwtechnische keuring gedaan en wil je een huis kopen in Zweden? Dan is het sowieso slim om zelf een bouwkundige in te schakelen. Het kost misschien wat (hou rekening met ongeveer €500,-), maar het maakt de kans op verrassingen een stuk kleiner.

7. Fundering

Bij een bouwtechnisch rapport wordt er ook gekeken naar de fundering, maar dit kan je zelf ook al een beetje bekijken. Vooral bij oudere huizen heb je een grotere kans op vochtproblemen. Meestal zijn deze problemen wel weer op te lossen met bijvoorbeeld vochtwerend folie of speciale ventilatoren, maar dat zijn toch weer allemaal extra kosten als je daar van tevoren geen rekening mee hebt gehouden.

Zit er een kelder onder de woning dan is het goed om te kijken hoe deze eruitziet, of het er droog is en of het niet ruikt naar vocht of schimmel.

8. Ventilatie en vocht

Ook in huis is het goed om te kijken of het huis voldoende te ventileren is en of er geen vochtproblemen zijn. Vooral in houten huizen kan vocht een groot probleem zijn. In een eerder blog schreven we over de ‘diskmaskinsavstängning’. In het Nederlands een vaatwasser-afsluiter om de watertoevoer naar de vaatwasser af te sluiten zijn als je hem niet gebruikt. Bij ons is dat een speciale draaiknop op de kraan. Allemaal om te voorkomen dat er een lekkage ontstaat zonder dat je het doorhebt.

9. Internet

Heeft de huidige eigenaar internet en hoe is dat geregeld? Ook een belangrijke vraag om te stellen. Ons eigen huis was aangesloten op glasvezel en daar was het dus makkelijk te regelen. In ons vakantiehuis was dat een ander verhaal. Er is geen kabel of iets dergelijks dus we moesten op zoek naar een andere oplossing.

Nou kan je via telefoonproviders vaak een router kopen met een simkaartje en dan krijg je een bepaald aantal gigabytes per maand. Er zijn ook contracten met onbeperkt internet, maar let op, vaak is er toch een soort limiet. Dat je bijvoorbeeld 1000 GB snel internet hebt en dat het daarna langzamer wordt. Voor ons vakantiehuis wilden we dat niet. Stel dat iemand de eerste week flink zit te streamen, dan willen we niet dat de gasten aan het einde van de maand alleen nog traag internet hebben. Wij kozen daarom voor internet via Starlink. Via een ontvanger op het dak ontvangen we voor een vast bedrag per maand snel internet. Heb je ook interesse in internet van Starlink? Sluit een abonnement af via deze link en je krijgt na 2 maanden lid te zijn 450 SEK korting op je factuur.

10. Perceel en toegangsweg

In Zweden is de grond die je bij een huis hebt vaak veel groter dan in Nederland. Wat voor een grond zit er bij een huis? Is het te gebruiken als tuin, is het bos, moeras of wat anders? En hoe lopen de erfgrenzen precies? Is dat duidelijk? Je kan dit aan de makelaar vragen maar ook zelf bekijken op Lantmäteriet. Vergeet ook niet om te vragen of er bepaalde erfdienstbaarheden zijn. Dat bijvoorbeeld mensen over jouw terrein mogen of dat er bepaalde leidingen liggen waar bedrijven te allen tijde bij moeten kunnen.

En nog iets belangrijks is de weg waaraan de woning ligt. Wat hoort bij het perceel en moet je dus zelf onderhouden en wat niet? En als het niet bij je perceel hoort, wie onderhoudt het dan? En wie schuift er sneeuw in de winter? Is dat de gemeente of doe je dat samen met andere gebruikers? Wij wonen bijvoorbeeld zelf aan een weg die we samen met andere bewoners in deze straat moeten onderhouden. We hebben hier een soort VvE voor waar we ieder jaar een bijdrage voor betalen. Ieder jaar wordt er ook vergaderd en met elkaar besproken wat er moet gebeuren met betrekking tot het onderhoud.

Toen wij in Zweden aankwamen zaten we eerst in een huurhuis. Daar werd in de winter iedere keer goed geschoven door de gemeente, dacht de eigenaar. Maar dat bleek door de bosbouw gedaan te worden omdat ze in de winter zelf over die weg moesten. Maar de winter dat wij daar zaten, was de bosbouw ergens anders aan het werk. De weg werd dus niet meer geschoven en de eigenaren moesten ineens op zoek naar een andere oplossing met daarbij horende kosten.

11. Buren en rondomliggende percelen

De buren wonen misschien verder weg, maar ze zijn er vaak wel. Wie zijn het? Worden de woningen in de omgeving vast bewoond of zijn het vakantiewoningen? Zijn er geen woningen in de buurt, maar wel grond dat niet van jou is? Van wie is die grond en wat kan daar mee gebeuren? Is het bijvoorbeeld productiebos voor de houtindustrie? Goed om dat van tevoren te weten en niet verrast te worden door grote wagens die alle bomen omkappen.

Maar er zijn ook andere dingen om uit te zoeken. Zijn er bijvoorbeeld plannen om windmolens aan te leggen? Bouwplannen voor nieuwe woningen? Willen ze er zendmasten plaatsen? En tegenwoordig moet je ook nog oppassen voor een AI-datacentrum in de achtertuin. Niet alles kun je van tevoren weten en checken, maar navragen bij de makelaar en de gemeente en kijken op bepaalde websites is zeker aan te raden. Op deze website kan je een interactieve kaart zien met plannen voor windmolens en zonnepanelenparken.

12. Wat blijft er achter en wat gaat er mee?

Ook goed om even na te vragen bij de makelaar is wat er achterblijft en wat er meegaat. In Nederland is het gebruikelijk om een huis leeg op te leveren, maar in Zweden blijft er regelmatig een groot deel van de inboedel achter. Dat kan superhandig zijn, want onze vorige eigenaar liet bijvoorbeeld heel veel handig tuingereedschap achter wat wij dus niet allemaal meer zelf hoeven aan te schaffen. Maar in ons vakantiehuis bleef vooral troep achter. Hier hadden we niets aan en we waren er juist druk mee om het allemaal weer af te voeren.

13. Bekijk alle documenten van de makelaar

Heb je je huis goed bekeken? Vergeet dan niet alle documenten die een makelaar heeft te bekijken of op te vragen. Ook in Zweden vullen verkopers een vragenlijst in met meer informatie over het huis. Maar denk ook aan een kaart met de erfgrenzen, documenten over erfdienstbaarheden, het energielabel, een eventuele bouwtechnische keuring en eventuele andere documenten.

Ga jij een huis in Zweden kopen?

Heb je alles goed gecheckt en ben je nog steeds enthousiast over het huis? Dan kan je gaan bieden en misschien wel jouw huis in zweden kopen! Wil je meer weten over wat een huis in Zweden écht kost? In dit blog zetten we alle bijkomende kosten op een rij.

In dit artikel staat een affiliate link. Klik je op de link en koop je wat? Dan krijgen wij als dank hiervoor een kleine vergoeding. Jij betaalt niks extra’s en krijgt zelf ook korting.