Twee jaar geleden waren wij druk bezig met onder andere Hemnet, de Zweedse Funda, afspeuren en het bezichtigen van huizen. En op een site zoals Hemnet staat heel netjes de vraagprijs van een woning. Maar wat kost een huis in Zweden écht? Welke kosten komen er nog meer bij? In dit blog vertellen we je alles.

Koopprijs

Wat je op Hemnet ziet, is een vraagprijs. Net zoals in Nederland is het meer een richtprijs en kan er onderhandeld worden. Maar het gaat hier wel wat anders dan in Nederland. Zo gebeurt het bieden openbaar. Iedereen kan dus zien welke biedingen er al gedaan zijn op een huis. Ben je de enige? Dan heb je misschien geluk en kun je onder de vraagprijs kopen. Maar net zoals hier in Nederland worden veel huizen ook boven de vraagprijs verkocht.

En door dat openbare biedsysteem kan dat een heuse biedoorlog worden. Meerdere partijen bieden tegen elkaar op. Soms wordt er met flinke bedragen verhoogd, soms maar met een paar duizend SEK (een paar honderd euro). Hoe dan ook, de prijs wordt steeds hoger. Voor verkopers erg fijn, voor kopers vooral frustrerend, want als je het huis graag wilt, blijf je vaak maar bieden in de hoop dat de ander een keer afhaakt. Het is dus goed om van tevoren een duidelijke grens voor jezelf vast te stellen wat je maximaal voor een huis wilt betalen en je daaraan te houden. In het heetst van de strijd een uitdaging, maar het voorkomt dat je uiteindelijk toch meer uitgeeft dan je van tevoren wilde doen.

Daarnaast is het hoogste bod niet altijd het ‘winnende’ bod. De meeste Nederlanders kopen hier huizen met eigen geld en hebben geen hypotheek nodig. Dit kan voor sommige verkopers aantrekkelijker zijn dan moeten wachten op iemand die nog een financiering moet regelen. Maar ze kunnen iemand ook een huis gunnen. De verkoper van ons huis wilde bijvoorbeeld heel graag dat het huis permanent bewoond zou worden en niet verkocht zou worden aan iemand die het als vakantiewoning ging gebruiken. Het is dus niet alleen het bod dat de doorslag geeft, maar ook de voorwaarden en een stukje gunning.

Aanbetaling

Ben je de koper geworden? Dan moet je binnen ongeveer een week tijd een aanbetaling (handpenning) doen van 10% van het aankoopbedrag. Dit komt ook allemaal in het koopcontract te staan en moet je overmaken naar de makelaar. De rest van het bedrag zal op de overdrachtsdatum overgemaakt worden, maar daarover later meer.

Bouwtechnische keuring

Het is hier niet ongebruikelijk dat de verkoper de woning al bouwtechnisch heeft laten keuren. Altijd goed om dus aan de makelaar te vragen of er al een rapport is. Als dat er niet is, kun je dat uiteraard zelf laten doen. Erg fijn om te weten wat de bouwtechnische staat is van een woning en dat je verrassingen zoveel mogelijk kunt voorkomen. De kosten van zo’n rapport zijn afhankelijk van hoe groot een huis is en de staat van een huis, maar beginnen ongeveer bij 5000 SEK (ongeveer €500,-).

Kosten voor het omwisselen van euro’s naar Zweedse kronen

De aanbetaling heb je al gedaan en de rest van de koopprijs betaal je dus op de overdrachtsdatum. De regels worden hier in Zweden steeds strenger. De meeste makelaars eisen dat je een Zweedse bankrekening hebt en dat het geld daarvan wordt overgemaakt. Een bankrekening regelen kan uitdagend zijn, maar met een beetje doorzettingsvermogen komt dat goed.

En als je die rekening eenmaal hebt, dan moet je je euro’s omwisselen naar Zweedse kronen en op die rekening zetten. Dit kan gewoon door het geld vanaf je Nederlandse bank rechtstreeks over te maken naar je Zweedse rekening. Je betaalt dan vaak een vast bedrag voor het overmaken en daarnaast betaal je wisselkoersopslag. Je zou denken dat de bank de echte wisselkoers gebruikt (de koers die je bijvoorbeeld op Google ziet), maar dat doen banken meestal niet. In plaats daarvan gebruiken ze een iets slechtere wisselkoers, waardoor jij minder Zweedse kronen krijgt dan je eigenlijk zou moeten krijgen. Dat verschil tussen de koersen noemen ze dus de wisselkoersopslag en daardoor kunnen de kosten flink oplopen!

Een alternatief is gebruikmaken van tussenpartijen zoals Wise. Ook zij rekenen kosten, maar de kosten zijn wel aanzienlijk lager. Daarnaast kun je van tevoren precies zien wat je betaalt aan kosten en hoeveel SEK je voor je euro’s krijgt. Bij de bank is dat vaak een verrassing. Wij vinden het erg makkelijk en fijn werken. Wil je ook gebruikmaken van Wise? Gebruik dan deze affiliate link. Je krijgt dan een gratis fysieke pas of geen transactiekosten op de eerste €500,-. Dat laatste scheelt dus weer iets als je geld gaat overmaken.

Bankkosten

Je geld staat dan op je Zweedse rekening en dan kun je het huis betalen. Wij dachten van tevoren dat we het dan zelf konden overmaken, maar dit mag dus niet. Je moet de bank machtigen om dit voor jou te doen en dat grapje kost belachelijk veel geld! Het exacte bedrag verschilt per bank, maar wij betaalden voor deze, voorzover ik kan inschatten, simpele handeling 5000 SEK (bijna €500,-). Maar het kan nog gekker, want andere banken spraken zelfs van 20.000 SEK! Ik denk dat de bankdirecteur het geld dan persoonlijk overmaakt 😉. Dit zijn in ieder geval kosten die je niet verwacht, maar er dus wel bijkomen.

Overdrachtsbelasting

Als je het huis eenmaal gekocht hebt, moet er nog betaald worden voor het overdragen van het huis en de grond die daarbij hoort van de ene eigenaar naar de andere. In Nederland regel je dat bij het Kadaster. In Zweden doe je dat bij het Lantmäteriet. De overdrachtsbelasting bedraagt 1,5% van de koopprijs. Daarnaast betaal je nog ongeveer 825 SEK administratieve kosten.

In sommige gevallen regelt de makelaar of je bank dat de benodigde papieren naar het Lantmäteriet gestuurd worden en het huis officieel op jouw naam komt te staan. Soms moet je dat zelf doen. Goed om na te vragen dus! Als de makelaar het doet, kunnen er extra kosten aan verbonden zitten. Het moet in ieder geval binnen 3 maanden na aankoop geregeld worden en dan krijg je vanzelf de factuur.

Overige kosten

Tenslotte zijn er nog overige kosten die je mogelijk bij de overdracht moet betalen. Denk aan belastingen die voor een heel jaar betaald worden. Deze worden bij de overdracht verrekend, zodat jij voor de maanden betaalt dat jij er woont. Soms zijn er ook een soort VvE-kosten. Wij wonen bijvoorbeeld aan een onverharde weg en het onderhoud van deze weg betalen we met alle bewoners die eraan wonen. Ook dit wordt per jaar betaald en verrekend met de nieuwe eigenaar op het moment dat je je huis verkoopt.

Hypotheek

Koop je een huis in Zweden met een hypotheek? Dan komen er ook nog kosten bij kijken die je misschien niet direct verwacht. Allereerst betaal je bij het afsluiten van een hypotheek een extra soort overdrachtsbelasting, de zogenaamde pantbrev. Dit is een registratiedocument waarmee de bank het recht krijgt op het huis als zekerheid voor de lening.

Als de vorige eigenaar al pantbrev heeft, kun je die overnemen, maar vaak is dat bedrag lager dan jouw hypotheek. Alles wat je meer moet registreren, kost geld: je betaalt namelijk 2% belasting over het bedrag dat je extra moet inschrijven plus een administratieve kost van ongeveer 375 SEK per registratie. Daarnaast rekenen de meeste banken nog eenmalige kosten voor het openen van de hypotheek en soms jaarlijkse beheerkosten.

En dan? Dan ben je trotse eigenaar van je eigen Zweedse huis! En onderaan de streep ben je alsnog heel veel goedkoper uit dan in Nederland. Wil je weten wat het levensonderhoud in Zweden kost? Lees dan verder met dit blog.

Heb je nog meer vragen over een huis kopen in Zweden? Of andere emigratievragen? Wij bieden een ‘Hulp bij Emigratie naar Zweden’-gesprek. In dit persoonlijke online gesprek van 60 minuten beantwoord ik al jouw vragen over emigreren naar Zweden.

In dit artikel staat een affiliate link. Klik je op de link en koop je wat? Dan krijgen wij als dank hiervoor een kleine vergoeding. Jij betaalt niks extra’s en krijgt in dit geval zelf ook korting!